Kommunala bostadsbolag och samhällsuppdrag
Kommunala bostadsbolag är finansierade genom hyresintäkter och har som primärt uppdrag att tillhandahålla ändamålsenliga bostäder till skäliga kostnader. Outnyttjade pantbrev binder kapital i dessa bolag som inte gör konkret nytta för medlemmarnas boende eller för samhällsuppdraget.
Några exempel på vad realiserade medel använts till:
- Ett kommunalt bostadsbolag i norra Sverige – genererat kapital allokerat i sin helhet till bolagets fond för socialt hållbarhetsarbete.
- Ett kommunalt bostadsbolag i Mellansverige – kapital som frigjort möjlighet till annan prioriterad allokering, beslut godkänt av bolagets styrelse, kommunens revisor, kommunens ekonomiansvarige och kommunfullmäktige.
- Övriga kommunala bostadsbolag – realiserade medel typiskt använda till underhållsinvesteringar, energieffektivisering, sociala hållbarhetsprojekt eller stärkta reserver.
Institutionella investerare
Institutionella investerare i svenska fastigheter, inklusive pensionskapitalägda fastighetsbolag, börsnoterade fastighetsbolag och statliga bolag, har alla ett förvaltningsuppdrag att optimera kapitalanvändningen till sina yttersta ägares nytta. För pensionskapitalägda fastighetsbolag betyder detta konkret att spararnas pensionskapital arbetar mer effektivt.
Effektiv pantbrevsförvaltning bidrar till detta genom att frigöra kapital som binds i outnyttjade inteckningar. För en institutionell investerare kan det innebära ökade resurser för underhåll, nybyggnation eller andra investeringar som stärker beståndets långsiktiga värde.
Bostadsrättsföreningars medlemmar
Bostadsrättsföreningar hamnar ofta i situationen att de har tagit ut fler pantbrev under byggnation än vad slutfinansieringen kräver. En förening som under byggnation behöver 100 miljoner kronor i säkerhet kan efter tillträdet vara i en situation där endast 25 miljoner behövs och ett överhypotek på 75 miljoner ligger då oanvänt.
När föreningen realiserar hela eller delar av detta överhypotek kommer medlen medlemmarna till godo, typiskt genom:
- Sänkta månadsavgifter – direkt reducerad boendekostnad för medlemmarna.
- Stärkta underhållsfonder – förbättrar föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet.
- Finansiering av underhållsprojekt eller energieffektiviseringsåtgärder – som annars hade krävt särskilda avgifter.
Vår första bostadsrättsföreningsaffär genomfördes 2016 med en större Stockholmsförening som realiserade drygt 236 miljoner kronor i överhypotek. Efter grundlig juridisk granskning och stämmobeslut, inklusive utlåtande från välrenommerad specialistjurist, kunde föreningen överföra kapitalet till medlemmarnas långsiktiga nytta.
Skattemässigt perspektiv
Det förekommer ibland uppfattningen att pantbrevsförmedling minskar statens skatteintäkter. Det kan givetvis bli en sådan effekt men den bilden är också förenklad och ofullständig. Effekten beror därtill på vad alternativet faktiskt hade varit. Om en kund köper ett befintligt pantbrev billigare än 2% istället för att finansiera sig med t.ex. icke säkerställda obligationer på kapitalmarknaden (vilket är vanligt bland fastighetsbolag) påverkas statens stämpelskatteintäkter inte alls, eftersom ett nytt pantbrev som kostar 2% aldrig var det verkliga alternativet för den kunden jämfört med en icke säkerställd obligation. I de fall där kunden istället hade tagit ett nytt pantbrev oavsett pris är effekten en minskning av statens stämpelskatteintäkt.
Sett i ett vidare perspektiv finns det flera faktorer som nyanserar den här bilden:
- Lagfartsavgifter (stämpelskatt) vid varje överlåtelse av fastighet med pantbrev – 4,25 procent för juridisk person, betalas vid varje överlåtelse som därmed baseras på både det uppskattade värdet på fastigheten tom på pantbrev (baserat på taxeringsvärdet) adderat med värdet som bestämts för pantbreven. Det här är stämpelskatter som inte skulle genereras utan en pantbrevsmarknad.
- Expeditionsavgifter till Lantmäteriet – för lagfart, inteckningsåtgärder och pantbrevsutfärdande.
- Redan erlagd stämpelskatt – de pantbrev som omfördelas har redan genererat stämpelskatt när de ursprungligen utfärdades. Statens intäkt är alltså inte förlorad, den är realiserad tidigare.
- Full laglighet – verksamheten sker inom det regelverk som gäller för inteckningar och pantbrev, utan undantag eller särbehandling. I förarbetena till stämpelskattelagen anges uttryckligen att ”syftet med bestämmelserna är att uppmuntra till utrensning av gamla inteckningar så att inskrivningsförhållandena blir mer överskådliga” (prop. 1983/84:194, avsnitt 2.2.8). Vår bedömning och andras, i linje med denna uttalade avsikt, är att ett system som aktivt möjliggör återanvändning av outnyttjade pantbrev istället för att betala för nya pantbrev ligger i linje med regelverkets syfte snarare än i strid med det. Att en marknad uppstår kring en möjlighet som lagstiftningen faktiskt medger och uttryckligen uppmuntrar är inte i sig ett argument mot verksamheten, utan snarare en fråga för lagstiftaren att ta ställning till om utfallet inte anses önskvärt.
- Sekundära intäkter – genom att våra kunder får bättre kapitalanvändning kan de investera i verksamhet som genererar andra skatteintäkter (moms, bolagsskatt, arbetsgivaravgifter etc.).
Sverige är fortfarande ineffektivt strukturerat vad gäller pantbrev som redan är uttagna och betalda. De pantbrev vi förmedlar ligger huvudsakligen i fastigheter där de aldrig hade kommit till användning. Utan en fungerande andrahandsmarknad hade dessa förblivit döda tillgångar, och staten hade inte fått några ytterligare intäkter från dem. Vattenfalls försäljning av pantbreven i Forsmarks kärnkraftverk är ett belysande exempel: Uppsala Nya Tidning.
