Vad är pantbrev?

Pantbrevsmarknaden fungerar genom ett tekniskt förfarande som Lantmäteriet handlägger rutinmässigt: samtidig dödning och nyinteckning av befintliga pantbrev i berörda fastigheter till samma belopp, utan att ny stämpelskatt utlöses. Detta regleras i 22 kap. jordabalken och i 22 § lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.

Marknadens säljare är typiskt fastighetsägare med outnyttjade pantbrev som av olika skäl inte längre behövs. Det kan vara industribolag som genom omstrukturering eller finansieringsomläggning har fått överskott av pantbrev, statliga eller kommunala bolag som aldrig kommer att belåna sina fastigheter, fastighetsägare som förvärvat fastigheter med pantbrev men som inte använder pantbrev i sin finansiering, eller bostadsrättsföreningar som efter nybyggnation har större pantbrevsvolym än vad slutfinansieringen och framtiden kräver.

Marknadens köpare är fastighetsägare som behöver upplåta nya pantbrev och som genom att förvärva befintliga betalar en lägre kostnad jämfört med att ta ut nya pantbrev. Det handlar typiskt om fastighetsbolag som expanderar sitt bestånd med förvärv eller byggnation, utvecklare av bostadsrättsföreningar med finansieringsbehov, eller industribolag som behöver ny säkerhet för specifika projekt.

Lantmäteriet hanterar den administrativa processen. För att pantbrev ska kunna flyttas krävs att båda fastigheterna vid tillfället för dödningen tillhör samma ägare, att de ligger inom samma inskrivningsområde, och att pantbreven är tillgängliga för Lantmäteriet. Lantmäteriet beskriver processen steg för steg på sin egen hemsida under rubriken ”Ansök om inteckning/Om du vill flytta inteckningar från en fastighet till en ny fastighet”. Enligt Lantmäteriets egna uppgifter handlägger myndigheten dessa ärenden rutinmässigt, se exempelvis följande artiklar där Lantmäteriet uttalat sig om förfarandet: ”Skogsplättarna som omsätter över 100 miljoner” och ”Ödetomten ’Rulla pantbrev’ – så här går det till”. 

Ett pantbrev kan inte existera utan en fastighet och är en naturlig del därav, och därmed påverkas värdet av en fastighet som används för att flytta pantbrev. Svensk Tillgångsutveckling är fullt transparenta med förfarandet att överlåta pantbrev såsom en fastighetsöverlåtelse, eftersom pantbrevet är direkt knutet till den fastigheten, och därmed har en fastighet utan pantbrev ett uppskattat värde som baseras på fastighetens taxeringsvärde (Fastighetstaxeringslagen 1979:1152) och en fastighet som innehåller pantbrev har ett värde som motsvaras av det uppskattade värdet för fastigheten (baserat på fastighetens taxeringsvärde) adderat med det värde som bestämts för pantbreven. Det vill säga, en fastighet som överlåts med pantbrev kommer därmed få en högre köpeskilling än det underliggande fastighetsvärdet eftersom en del av köpeskillingen representeras av de pantbrev som följer med fastigheten. Värdet eller köpeskillingen bestäms således helt av om och hur mycket pantbrev som finns i fastigheten vid respektive överlåtelse, vilket förklarar varierande köpeskillingar när transaktionshistoriken för använda fastigheter undersöks.

Svensk Tillgångsutveckling arbetar med full transparens kring denna struktur. Vi har förståelse för att transaktioner av det här slaget kan väcka frågor, särskilt när köpeskillingen tydligt avviker från jämförbara fastigheter i samma område. Därför har vi vid flera tillfällen deltagit i lokal och regional medierapportering för att förklara hur transaktionerna är uppbyggda, varför köpeskillingen varierar och vilken roll pantbreven har i värderingen. I dessa sammanhang har även Lantmäteriet och, i vissa fall, våra kunder medverkat för att beskriva förfarandet.

Värdet i outnyttjade pantbrev ligger i den redan erlagda stämpelskatten. När en fastighetsägare tar ut ett nytt pantbrev om exempelvis 100 miljoner kronor betalas 2 miljoner kronor i stämpelskatt till staten. Denna avgift utgår oavsett om pantbrevet sedan används för lån under lång eller kort tid. När pantbrevet senare inte längre används kvarstår det som en tillgång som representerar denna erlagda skatt.

Genom pantbrevsmarknaden kan denna redan erlagda skatt komma till nytta för en annan fastighetsägare som annars hade behövt betala den på nytt. Säljaren realiserar en del av sin ursprungliga kostnad genom att erhålla ersättning för pantbreven. Köparen får en lägre kostnad jämfört med alternativet att utfärda nya pantbrev. Mellanskillnaden utgör det ekonomiska värde som möjliggör marknaden.

För kommunala bostadsbolag har detta konkret inneburit att outnyttjade pantbrev kunnat frigöra kapital som exempelvis allokerats till socialt hållbarhetsarbete och till underhållsfonder. För bostadsrättsföreningar med överhypotek efter nybyggnation har realiserade medel gått direkt till medlemmarnas nytta, exempelvis genom sänkta avgifter eller stärkta underhållsreserver. För institutionella investerare som börsnoterade fastighetsbolag och internationella pensionsförvaltare har det bidragit till effektiv kapitalanvändning som kommer långsiktiga ägare till godo.

Även staten är en fortsatt intressent i marknaden. Varje enskild transaktion utlöser expeditionsavgifter till Lantmäteriet, lagfartsavgifter (stämpelskatt) vid överlåtelser av fastigheter mellan parterna, samt övriga administrativa avgifter. Marknaden omfördelar var i värdekedjan skattemedlen genereras och aktiverar redan erlagd stämpelskatt så att den kommer till användning.

Pantbrevsmarknaden är en etablerad del av svensk fastighetsfinansiell infrastruktur och har varit så under många decennier. Pantbrevshantering är en standardkomponent i svensk fastighetsförvaltning och används i olika former av flertalet av landets största aktörer; flera av Sveriges största fastighetsbolag hanterar pantbrevsförflyttningar internt inom sina egna fastighetsbestånd, men även externt där de med egen kompetens och infrastruktur köper och säljer pantbrev med egna fastigheter för det här ändamålet, för att optimera sina pantbrevsstockar. Börsnoterade fastighetsbolag, energibolag med stora fastighetsportföljer, kommunala och statliga bolag samt institutionella investerare hanterar pantbrev både internt inom egna bestånd och externt genom transaktioner med andra parter.

Flera av dessa aktörer har öppet beskrivit sin pantbrevshantering i svensk fackpress. Se exempelvis Sundsvalls Tidning om E.ON:s hantering (2013), Uppsala Nya Tidning om Vattenfalls försäljning av pantbreven kopplade till Forsmarks kärnkraftverk (2017), och Mora Tidning. Samtliga dessa transaktioner är registrerade hos Lantmäteriet och del av samma etablerade regelverk.

På rådgivarsidan finns välrenommerade advokatbyråer, revisionsbyråer och specialistkonsulter som bistår med de juridiska, redovisningsmässiga och skattemässiga aspekterna av pantbrevshanteringen.

På banksidan har samtliga svenska storbanker samt flera nischbanker historiskt arbetat med pantbrevsstrukturer som kreditgivare. Även specialiserade säkerhetsagenter medverkar i vissa strukturer, särskilt vid transaktioner med utländska kreditgivare.

Svensk Tillgångsutveckling AB har sedan 2009 varit specialiserad förmedlare och rådgivare på denna marknad, och har genomfört över 400 transaktioner med mer än hundra institutionella kunder. Vi är en av få aktörer med direktuppkoppling mot Lantmäteriets pantbrevssystem och samarbetar löpande med samtliga större banker samt rådgivare i sektorn.